העברה ללא תמורה היא העברת זכות במקרקעין מאדם לקרובו במתנה, ללא תשלום. כאשר ההעברה נעשית לקרוב העונה להגדרה שבחוק, המעביר פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, והמקבל משלם מס רכישה בשיעור שליש בלבד מן המס הרגיל לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה.
נשמע פשוט - אבל כאן בדיוק נופלות רוב המשפחות. מי נחשב "קרוב" לעניין מס שבח שונה ממי שנחשב קרוב לעניין מס רכישה, ומי שמוכר את הדירה מוקדם מדי מאבד את ההטבה כולה בגלל תקופות הצינון. במדריך הזה נסביר את שלושת הרכיבים ואת הטעויות שחוזרות על עצמן.
תוכן העניינים
מי נחשב "קרוב" בהעברה ללא תמורה?
הגדרת "קרוב" אינה אחידה, וזו נקודת הכשל הנפוצה ביותר:
- לעניין מס שבח (סעיף 62): בן/בת זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג ובני זוגם של כל אלה.
- אחים ואחיות: נכללים רק כאשר הזכות המועברת התקבלה אצל המעביר מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה. אח שרכש דירה בכספו אינו יכול להעבירה לאחיו בפטור.
- לעניין מס רכישה (תקנה 20): ההגדרה דומה אך אינה זהה, והטיפול משתנה לפי סוג הקרבה.
לפני כל העברה יש לוודא מול ההגדרה הרלוונטית לכל אחד משני המסים בנפרד.
מס שבח בהעברה ללא תמורה
העברה לקרוב העונה להגדרת סעיף 62 פטורה ממס שבח. חשוב להבין שמדובר בפטור ולא בדחיית מס, אך יום הרכישה ושווי הרכישה של המעביר "עוברים" למקבל - ולכן חבות המס עשויה לצוף במכירה עתידית.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
- בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה: פטור מלא ממס רכישה.
- יתר הקרובים: שליש מסכום מס הרכישה הרגיל שהיה חל לו נרכשה הדירה בתמורה.
שיעור המס הרגיל נקבע לפי מדרגות מס הרכישה החלות על המקבל, ובכלל זה השאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת.
תקופות צינון - הטעות היקרה ביותר
סעיף 49ו לחוק קובע תקופות המתנה, שנועדו למנוע שימוש במתנה כדי לעקוף את מגבלות הפטור במכירה. מכירה לפני תום התקופה עלולה לשלול את הפטור:
- מקבל המתגורר בדירה כדירת מגורים עיקרית: שלוש שנים ממועד תחילת המגורים.
- מקבל שאינו מתגורר בדירה: ארבע שנים ממועד קבלת הזכות.
- המעביר: ארבע שנים עד שניתן להתייחס לדירה שנותרה בידיו כ"דירה יחידה".
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הנחה שכל בן משפחה נחשב "קרוב" - ובפרט העברה בין אחים ללא בדיקת מקור הזכות.
- התעלמות מהשפעת ההעברה על מעמד "דירה יחידה" של המקבל בעסקה עתידית.
- מכירה לפני תום תקופת הצינון ואיבוד הפטור.
- אי-דיווח למנהל מיסוי מקרקעין במועד - גם עסקה פטורה טעונה דיווח.
- העברה חלקית מבלי לבחון את השלכות המס על יתרת הזכויות.
מה נדרש כדי לבצע את ההעברה
- הסכם מתנה בכתב, חתום ומאומת.
- תצהירי נותן ומקבל המתנה.
- דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך המועד הקבוע בחוק.
- אישורי מסים ואישור עירייה לצורך רישום.
- רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת.
שאלות ותשובות
האם משלמים מס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב?
לא. העברה לקרוב העונה להגדרת סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פטורה ממס שבח. עם זאת יום הרכישה ושווי הרכישה עוברים למקבל, ולכן ייתכן חיוב במס במכירה עתידית.
כמה מס רכישה משלמים בהעברת דירה במתנה?
בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה - פטור מלא. ביתר המקרים משלם המקבל שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על רכישה בתמורה, לפי מדרגות המס החלות עליו.
האם אפשר להעביר דירה במתנה בין אחים?
רק כאשר הזכות המועברת התקבלה אצל המעביר מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה. אח שרכש את הדירה בכספו אינו נכלל בהגדרת קרוב לעניין הפטור.
מהי תקופת צינון ולמה היא חשובה?
תקופת המתנה הקבועה בסעיף 49ו לחוק, שבמהלכה מכירת הדירה עלולה לשלול את הפטור. שלוש שנים אם המקבל מתגורר בדירה כדירת מגורים עיקרית, וארבע שנים אם אינו מתגורר בה.
האם צריך לדווח על העברה ללא תמורה?
כן. גם עסקה פטורה ממס טעונה דיווח למנהל מיסוי מקרקעין במועד הקבוע בחוק, ואי-דיווח עלול לגרור קנסות וריבית.
האם ההעברה משפיעה על מעמד "דירה יחידה"?
כן, לשני הצדדים. אצל המקבל הדירה עשויה להיחשב דירה נוספת ולהעלות את מס הרכישה בעסקה הבאה, ואצל המעביר נדרשות ארבע שנים עד שדירה שנותרה בידיו תיחשב דירה יחידה.
מאמרים קשורים
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית. דיני המס משתנים מעת לעת.
